Verborgen gebreken bij de aankoop van vastgoed: wat zijn uw rechten?

De aankoop van een woning of appartement is voor de meeste mensen een van de grootste investeringen van hun leven. Het is dan ook een koude douche wanneer u na het verlijden van de authentieke akte stuit op een ernstig, onvoorzien probleem — zoals stabiliteitsproblemen, vochtschade, of wapeningscorrosie in de kruipruimte.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor dergelijke gebreken, en waar moet u als koper op letten?

Wat is een verborgen gebrek?

Niet elk mankement na de aankoop geeft recht op een schadevergoeding of prijsvermindering. Volgens de wet is de verkoper alleen verplicht tot vrijwaring voor gebreken die aan strikte voorwaarden voldoen Oud Burgerlijk Wetboek Art. 1641:

Het gebrek is werkelijk verborgen: Een koper kan zich niet beroepen op gebreken die hij tijdens een normaal en aandachtig bezoek had kunnen zien.
Het gebrek is voldoende ernstig: Het gebrek moet de woning ongeschikt maken voor het normale gebruik waarvoor u ze bestemde, of de waarde ervan zodanig verminderen dat u de woning (voor die prijs) nooit zou hebben gekocht.
Het gebrek bestond al in de kiem vóór de verkoop: Problemen die pas ontstaan na de eigendomsoverdracht vallen buiten de aansprakelijkheid van de verkoper.

De onderzoeksplicht van de koper

Van een koper wordt verwacht dat hij zich gedraagt als een 'goede huisvader' (bonus pater familias). Dit betekent dat u een actieve onderzoeksplicht heeft. U moet de woning grondig inspecteren.

Gebreken die met het blote oog zichtbaar zijn of na een eenvoudige controle aan het licht komen (zoals een duidelijk vochtige kelder of scheuren in de muren), worden juridisch als 'aanvaard' beschouwd zodra u de akte tekent. Gaat het om technische ruimtes zoals een kruipkelder, dan kan er discussie ontstaan over de vraag of deze binnen uw normale onderzoeksplicht viel. Dit hangt vaak af van de toegankelijkheid van de ruimte.

Het exoneratiebeding: de 'as is'-clausule

In vrijwel elke authentieke verkoopakte staat een standaardclausule die de verkoper ontheft van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken (het zogenaamde exoneratiebeding). Door deze clausule koopt u de woning in de staat waarin ze zich bevindt, zonder dat u de verkoper achteraf kunt aanspreken voor verborgen gebreken.

Deze bescherming van de verkoper kent echter twee belangrijke grenzen:

Kwade trouw: De verkoper kan zich niet verschuilen achter een exoneratieclausule als hij op de hoogte was van het gebrek en dit bewust heeft verzwegen voor de koper. De bewijslast hiervoor ligt wel bij de koper, wat in de praktijk vaak een moeilijke opdracht is.
De professionele verkoper: Als de verkoper een professionele partij of een onderneming is, geldt er in de Belgische rechtspraak een (weerlegbaar) vermoeden van kwade trouw. Een professionele verkoper wordt geacht de gebreken van de verkochte zaak te kennen. Bovendien verbiedt de consumentenwetgeving (het Wetboek van Economisch Recht) dergelijke uitsluitingen van de wettelijke garantie vaak wanneer een onderneming aan een consument verkoopt.

Wat kunt u doen?

Ontdekt u een verborgen gebrek? Dan moet u snel handelen:

Korte termijn: De wet vereist dat u de vordering wegens verborgen gebreken instelt binnen een 'korte termijn' na de ontdekking ervan. Wacht u te lang (bijvoorbeeld door maandenlang te twijfelen of te onderhandelen zonder de termijn te stutten), dan kan uw vordering onontvankelijk worden verklaard.
De keuzemogelijkheid: U kunt de rechter vragen om de koop te ontbinden (waarbij u de woning teruggeeft en de koopprijs terugkrijgt) of om een prijsvermindering (waarbij u de woning behoudt en een deel van de koopprijs terugkrijgt). Daarnaast kunt u alleen een bijkomende schadevergoeding eisen als u kunt bewijzen dat de verkoper te kwader trouw was.

Tip: Laat bij twijfel vóór de aankoop altijd een bouwtechnisch expert of architect de woning inspecteren. Dit voorkomt onaangename verrassingen achteraf en versterkt uw dossier mocht er later toch een verborgen gebrek opduiken.

Als notariëel jurist en vastgoedadvocaat kan ik u hierin steeds bijstaan.

BLOG

Contact

Advocaat Lukas De Smet

Master na master notariaat (notarieel jurist)

Major privaatrecht/minor economisch recht

+32 (0)491/974669 lukas@advocaatdesmet.com

Adres

Elisabethlaan 6/0001, 3200 Aarschot Op 100m van het vredegerecht.

Rekening

BTW 711.696.126

Rek. derden BE63734079064608

Vrijblijvende eerste consultatie

E-mail formulier

Elisabethlaan 6/0001, 3200 Aarschot
Op 100m van het vredegerecht.